Raporturile locative sunt raporturi juridice ale persoanelor in relatie cu o locuinta. Ele sunt reglementate de Legea 114/1996 cu modificarile si completarile ulterioare, precum si de Codul Civil.

​

Pentru a dovedi un raport locativ, este necesara existenta unui document scris.

​

Pot aperea raporturi locative prin:

​

   > proprietatea asupra locuintei
   > contract de inchiriere ( locatiune)
   > contract de leasing imobiliar
   > contract de comodat ( imprumut cu valoare gratuita)

​

Mai exista si alte forme de contracte ce stabilesc raporturi locative:

​

   > contractul de intretinere ( oferirea temporara a locuintei in schimbul intretinerii proprietarului)

​

Raporturile juridice privesc si persoanele fizice, si persoanele juridice.

​

Pentru raporturile locative bazate pe contract, fiecare parte are obligatii si drepturi.

​

In urma incheierii perioadei de contract prin ajungerea la termen sau in urma incheierii contractului in baza vointei unei parti, a efectelor unei legi sau hotarari judecatoresti, locatarul (chiriasul) este obligat sa paraseasca locuinta si sa plateasca obligatiile banesti ramase.

Cererea de evacuare - litigiul principal in raporturile locative

​

Foarte multe litigii locative au la baza o solicitare ca o persoana (sau mai multe) sa fie evacuate din locuinta reclamantului.

Evacuarea nu poate fi decisa decat de o instanta de judecata sau de un organ administrativ. Odata cu evacuarea locatarului, trebuie sa parasesca locuinta si celelalte persoane care locuiesc cu el.

​

Evacuarea este o masura de constrangere, efectuata in baza dispozitiei date de organul administrativ competent sau al hotararii pronuntata de instanta judecatoreasca. Detinatorul unui spatiu locativ este obligat sa-l elibereze din motive care tin de:

​

   > incalcarea indatoririle decurgand din contractul de locatiune
   > expirarea valabilitatatii contractului
   > ocuparea abuziva sau prin infractiune spatiului prin infractiune
   > ocuparea fara un titlu legal a spatiului

 

In cazul in care este determinata de conduita culpabila grava a persoanei ( stricaciuni importante aduse locuintei, nu plateste cu rea-credinta chiria timp de 3 luni consecutiv, face imposibila convietuirea pentru ceilalti locatari etc, evacuarea nu este supusa vreunei conditii.

​

In celelalte cazuri, este necesar sa i se asigure celui evacuat un alt spatiu.

​

Tot legea stabileste si anumite conditii ale evacuarii ( cu exceptia evacuarilor pentru ocupari abuzive, tulburare grava a ordini ipublice sau de pericol pentru conlocatari:

​

   > nu se face intre orele 22 si 6
   > se face in zilele lucratoare
   > nu se face in lunile de iarna ( 1 dec.-1 mar.) decat in cazul dovedirii lipsei de alternativa de locuire a proprietarului

​

Daca evacuarea nu se face de bunavoie, nici in urma hotararii judecatoresti, se poate apela la executori judecatoresti si dupa caz la firme specializate in evacuare. Chsltuielile de evacuare vor fi suportate de cel evacuat.

Medierea in litigii de evacuari si alte litigii locative

 

In foarte multe cazuri, evacuarea este un demers dificil, iar nu de putine ori proprietarii reali isi vad... respinsa cererea in instanta, nu din nedreptate, ci pentru ca justitia functioneaza pe baza legilor, iar legea cere ca pentru evacuarea unui locatar ( in afara situatiilor abuzive sau periculoase) se face doar in cazul existentei unui raport locativ, pe scurt, a unui contract.

​

Un proprietar care tolereaza in casa un locatar, fara un contract scris ( la fel ca si situatiile de inchiriere " la negru", fara forme legale) se expune la riscul de a nu putea evacua locatarul sau pe cai legale.

In unele cazuri, reintrarea in posesia locuintei proprii nu se mai poaet face decat printr-o actiune in revendicare, caz in care instanta va cere plata unei taxe juridice de timbru, raportata la valoarea locuintei.

In restul cazurilor, evacuarea pe baza raporturilor locative (contracte), chiar daca este in general admisa de instanta, obtinerea hotararii se face dupa o perioada lunga, locatarul putand sa traga de timp apeland la artificii juridice si avocatesti.

Initiativa de a apela la mediere poate apartine atat proprietarului, cat si locatarului. In cazul unui proces, oricum cele doua parti vor fi trimise mai intai la mediator.

​

Avantajele medierii pentru proprietar, in cazuri de litigii locative

​

   > Este mai rapida, in cazuul in care se reuseste comunicarea cu locatarul, un rezultat se poate obtine in timp scurt
   > Evita plata taxelor de timbru, daca se ajunge la recuperare prin revendicare
   > Permite gasirea unei solutii cu care sa fie de acord si proprietarul, si locatarul
   > Evita complicatia aducerii unui executor judecatoresc pentru evacuare

​

Avantajele medierii pentru locatar, in cazuri de litigii locative

​

   > Chiar daca un proces va dura mai mult, chiar daca se trage de timp, daca proprietarul are argumente juste pentru a cere evacuarea, i se va da dreptate,iar in acest caz cheltuielile de judecata sunt puse, in cele mai multe cazuri, in sarcina paratului, adica a locatarului care refiza sa elibereze locuinta. Acceptarea medierii sau chiar initiativa de a apela la mediere

   > Daca refuzul de evacuare continua si dupa hotararea judecatoreasca, cheltuielile cu excutorul judecatoresc sunt, in final, platite tot de persoana evacuata. Medierea poate aduce solutionarea amiabila a situatiei.

   > Medierea este discreta, si astfel imaginea locatarului este protejata.

   > Discutia de la mediere da o sansa locatarului sa isi exprime si el punctul de vedere, si poate exista o intelegere cu proprietarul, care in instanta sunt sanse mici sa existe.